Legislació
Nou Codi de Consum
Llei 22/2010, del Codi de Consum de Catalunya
(DOGC 5677 - 23-7-2010)
Comerç Interior
Competència deslleial i de la publicitat
Condicions generals de la contractació
Llei 7/1998, de 13 d'abril, sobre condicions generals de la contactació.
(BOE 89, 14-04-1998)
Contractació telefònica o electrònica
Defensa dels consumidors i usuaris i altres lleis complementàries
Protecció dels consumidors i usuaris
Requisits mínims d'habitabilitat
Ordenació de l'edificació
LLEI 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació.
(«BOE» 266, de 6-11-1999)
La compra d'un habitatge és l'adquisició més important que la majoria de consumidors fem al llarg de la nostra vida. És un procés llarg, amb multitud de tràmits, que hauria d'estar precedit d'un període de reflexió sobre les nostres necessitats i possibilitats, presents i en mesura del possible de les futures, amb previsió.
La compra de l'habitatge suposa en moltes ocasions conflictes amb el constructor, promotor, gestores o altres intermediaris. (Documentació prèvia com les pagues i senyals, contractes privats, lliurament de documentació sobre l'habitatge, avançaments de quantitats, terminis de lliurament, etc. La manca d'informació obligatòria per part del venedor és la irregularitat més freqüent en la venda d'habitatges.
Molt sovint apareixen problemes després de l'adquisició, sobretot per defectes de construcció, qualitat de materials i acabats.
La Llei d'ordenació de l'edificació (LOE) que va entrar en vigor el passat dia 28 d'abril del 2000 té com a missió la defensa dels consumidors i la millora de la normativa actual. El seu objectiu és incrementar la qualitat dels edificis i assegurar les construccions, fixant les responsabilitats dels agents que intervenen en el procés de construcció i establint les garanties de les mateixes. La manca d'una regulació específica on es fixessin les responsabilitats de tots els que intervenen en el procés de construcció i la manca d'una protecció adequada dels consumidors i usuaris havia estat demandada tant per part del Tribunal Suprem com pel Defensor del Poble i el Parlament.
Les principals aportacions de la nova llei són:
RESPONSABILITATS I GARANTIES
Els notaris i registradors de la propietat han d'exigir, a fi d'autoritzar i inscriure les escriptures de declaració d'obra nova i propietat horitzontal, que s'hi adjunti la llicència d'edificació i una certificació emesa pel tècnic competent que acrediti la finalització de l'obra d'acord amb el projecte de construcció i les seves modificacions degudament aprovades. Aquests documents s'han de testimoniar a les escriptures corresponents.
La Llei d'habitatge (24/1991) establia en el seu article 15 que els promotors d'habitatges de nova construcció o d'obres de gran rehabilitació han d'atorgar una garantia suficient, a favor dels adquirents, que cobrís la reparació dels defectes de construcció i dels danys que es derivessin directament sobre l'habitatge. Aquest article s'havia de desenvolupar de manera reglamentària, per la qual cosa no va ser d'aplicació.
Tota construcció gaudeix de les garanties derivades de l'article 1490 del Codi Civil, quant a vicis ocults i de les derivades de l'article 1591 del mateix Codi quant als defectes de construcció.
La principal contribució de la llei és passar d'un marc legal basat en la responsabilitat per 10 anys i un termini de prescripció de 15 per a demandar, a tres tipus de garantia en funció dels defectes:
Garantia de 10 anys per als danys materials causats en l'habitatge pels vicis i defectes que afectin a la cimentació, suports, bigues, forjats, parets de càrrega, i elements estructurals que comprometin la resistència mecànica i l'estabilitat de l'edifici. S'estima el cost d'aquesta assegurança al voltant d'un 1 per cent del preu de l'habitatge.
Garantia de 3 anys per danys materials causats en l'edifici per vicis o defectes d'elements constructius o d'instal·lacions que ocasionin l'incompliment dels requisits d'habitabilitat (degoters, humitats, esquerdes).
Garantia d'un any per danys materials per vicis o defectes que afectin a elements d'acabats de l'obra (rascades, cops, etc.)
La responsabilitat per 10 anys i la responsabilitat per 3 anys afecten a tots els agents que intervenen en l'obra. La responsabilitat anual només afecta al constructor.
EL LLIBRE DE L'EDIFICI
Un cop finalitzada l'obra, es lliurarà als usuaris finals el Llibre de l'edifici, que inclou la relació dels agents que han intervingut en l'edificació, les instruccions d'ús i manteniment de l'edifici i les seves instal·lacions, etc.
MÉS GARANTIES PER A LES QUANTITATS AVANÇADES
El Codi Civil permet al promotor rebre lliuraments a compte abans o després de la construcció de l'habitatge. L'anterior normativa preveia, per evitar abusos amb les quantitats avançades, la figura de l'aval bancari com a garantia de devolució en el cas que no es realitzés la construcció. La nova LOE manté aquesta figura, amb les següents modificacions.
A partir d'ara seran vàlids tant l'aval bancari com el contracte d'assegurança. En ambdós casos s'aplicarà un 6% d'interès.
En el moment de formalitzar el contracte, el promotor haurà de lliurar al comprador el document que acrediti la garantia individualitzada de les quantitats avançades.